专家解读:二手住房交易参考价格机制落地广州

临房网 2021-09-03 07:46
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8月31日晚,广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》),自发布之日起施行。

《通知》要求,在成交活跃的热点区域,以住宅小区为单位,由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素,形成二手住房交易参考价格,视市场运行情况适时发布。

与此同时,广州市住建局还发布了针对《通知》进行的政策解读。广州市住建局表示建立二手住房成交参考价格发布机制,是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施,有利于进一步提升我市二手住房市场信息透明度,为二手住房交易提供市场参考,规范交易秩序、稳定市场预期。

在广州之前,国内已有多城推出二手房成交参考价格机制,继2月初深圳推出二手房参考价格机制后,7月份西安等城市相继跟进。从深圳的情况看,2月初发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格,之后多家银行以此作为按揭贷款的参考依据。数据显示,深圳出台二手房参考价以来,月成交量已三连跌。

未来广州二手房市场,或现量价齐跌的景象

对于广州此次深夜出台二手房参考价机制,某销售代理机构负责人认为,广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市,该政策符合预期,预计银行信贷也会参照执行。后续广州二手房量价都有下跌的可能,一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。他还进一步指出,“炒房致富”的心态要不得,希望通过二手房交易赚差价的做法并不可行,后续各地管控政策或继续收紧。

坚持“房住不炒”,增强二手房与新房联动

凤凰网房产湾区智库专家、广东省体制改革研究会副会长彭澎表示,8月31日,住建部召开关于实现“全体人民住有所居”的新闻发布会,目前重点是加大力度建设保障性租赁住房,主要是让大城市新市民、青年人“住有所居”。另一方面,房地产市场“房住不炒”依然是要坚持的长期政策,是保障房体系的另一面,要建立“人、房、地、钱”四位一体联动机制,落实城市主体责任。广州发布二手房指导价格机制,有利于扭转市场价格扭曲情况。毕竟一段时间来,广州通过限制网签价格控制了新房价格,但是与二手房形成了“倒挂”。这是不真实的价格表现,也不利于稳预期。二手房与新房联动,才能真正稳房价、稳预期,形成平稳健康发展的房地产体系。

有效杜绝价格虚高房源,二手房交易更加规范

凤凰网房产湾区智库专家、广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,二手住房成交参考价格机制一是可以引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格,不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考。从各大房企的角度来看,2021年是规则改变年,房地产开发企业不能有侥幸心理。降负债、去杠杆,控制风险,是企业当下的首要任务。

广州二手房市场成交量将萎缩

凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示,随着调控进入深水期,从最早的深圳开始,今年以来全国已经有十余个城市陆续发布二手住房交易参考价格,而广州作为70个大中城市房价指数中二手房同比涨幅靠前的城市,本次通知的出台看上去突然又有些必然。结合目前参考价和市价的差额,在业主不妥协而买家观望的情况下,近期已经降温的广州二手房成交量势必加剧萎缩,广州新房限价和二手房交易参考价的联动会更加紧密,行业唯有正面应对。

凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志认为,广州出台新政是意料之内的事情,关于政策执行情况有待进一步观察,如果直接二手房按指导价进行评估,则等于大幅度降低了二手房的杠杆比例。比如1000万成交的房子能做700万按揭,但如果指导价为700万,则最多做490万按揭。这将对二手市场融资产生较大的影响。未来,广州二手房成交量或出现明显下滑,广州自出现一手房限价政策之后,房价已经停止上涨,但近期二手房最近几个月仍然有上涨趋势。此次新政之后,进入二手的资金将大大减少,二手房价持续上涨的趋势将停止。

买家首付条件收紧,或间接推动豪宅新房的客流量

房地产资深业内人士周峰表示,此次只是发布了96个二手小区的指导价,集中在过去一年升幅超过20%的高价楼盘,相信之后还有其他区域的高价小区指导价陆续发布。其实自今年4月21日出台增值税免征年限“2改5”之后,广州的二手住宅交投量已应声回落,8月全市的二手网签量预计也是在1万套附近??梢栽て?,9月开始,高价二手小区的放盘量会明显减少,放盘价更是“技术性走低”,其他即使没有指导价的二手小区,也会受到这次的间接影响,导致买家观望、业主犹豫不定,9月的成交量比8月缩减2成左右。与此同时,市面上降价幅度较大的二手成交个案皆位于楼龄超过15年的小区内,前期虽跟随大市涨价,在遇到调整期则难以找到合理支撑点,预期后续该类老小区的降价现象会更趋明显。银行方面,后续也会跟随这次的指导价去评估对应的楼盘物业的按揭申请,故准买家的首付条件明显收紧,导致短期内无法入市买高价二手房的客户增多,间接推动板块内豪宅新房的客流量。

调控进一步封堵政策缺口,降低新房与二手市场倒挂的风险

广州世联研究院副院长崔登科认为,调控范围主要集中在天河、黄埔,调控范围不大;涵盖了热点学区房片区,中心区学区房估值受到影响。

调控区域官方的二手估值回到2019年水平,下调较深。这次二手房指导价的出台在意料之中,但比预期的力度稍微柔和,政府对市场的调控还是适度的。

综合影响,对市场预期的冲击大过对实际成交的影响,一二手市场缩量趋势将会加速,价格下行预期再次上升。本次调控进一步封堵政策缺口,降低一二手市场倒挂的风险。


    编辑者:mhs

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